■집값 하락, 빅데이터는 알고있다(상승 게임 끝나간다)■

■집값 하락, 빅데이터는 알고있다(상승 게임 끝나간다)■

수도권 등 아파트값 거품 역대 최고

●내년 어느 즈음부터 집값 분위기 변화하고 2022, 23년엔 많이 하락한다고 빅데이터는 말한다●

특히 내년 6월 다주택자에 대한 양도세가 강화되고 보유세가 중과되니, 그전에 다주택자들이 매물을 상당수 내놓을 전망

부동산에서 정부정책에 맞서는 건 손해를 초래하기 십상

<집단지성 재테크 톡 6> [Kim's 디지털 168호]

1)김기원 데이터노우즈 대표의 분석

빅데이터는 이미 2017년부터 집값이 오른다고 점쳤고, 김 대표는 그때 벌써 2020년이 정점이라고 예측

●2~3년뒤의 하락세는 30~50% 가능하다. 지금 '빚투' '영끌'로 아파트 사면 인생 구렁텅이에 빠질수 있다●

연 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 있다. PIR이 10이라는 것은 10년간 소득을 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미

●그런데 이 지수가 지난 10월 26.8로 사상 최고다(빨간불, 그래픽)●

2014년 13에서 시작해 숨가쁘게 상승했다
(무리해서라도 집을 사두려는 수요와 수도권 인구 집중 가속화탓)
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서울 매매/전세 저평가 인덱스를 보면 2014년에서 17년말까지는 저평가(매입 기회)였으나 2018년이후 고평가로 역전됐다

●올 10월 서울은 -20.2%의 사상 최고 고평가 상태●(그래픽)

또한 역사상 3번의 수도권 아파트 '영끌'이 가격 고점에서 터졌음을 명심해야 한다(그래픽)

1차는 2006년말로 대중들이 '영끌'했다(이때도 정부가 규제를 강화했지만 '빚투'했다)

2차는 2015년으로 선수들이 대량 매수했다

3차는 올해 대중들의 '영끌'

현재 집값 관련, 각종 저평가 인덱스(전세, 소득, 물가 대비)가 최악

또 아파트 버블 인덱스, 대출 위험지표 등도 높다

데이터노우즈의 분석에 따르면 현재 집값 전망이 안좋은 지역 순위는
대전/제주(47%), 대구(49%), 서울/광주(51%), 부산(53%), 전남(54%), 경기(56%), 인천(57%)순
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2)이광수 미래에셋대우 수석연구위원(머니투데이 인터뷰)

●내년엔 생각한 것보다 훨씬 더 집값이 싸질 가능성이 높다●
매물이 많이 쏟아질 것

내년엔 주택 수요가 정체되는 상황에서 세금 중과로 매물이 증가할 것

2채 이상 집을 가진 사람이 228만명이나 된다(2012년 160만명에서 급증)(주택보유자 6명중 1명 다주택자)

가구별로 보면 2채 이상의 주택이 있는 다주택 가구는 316만8000가구

그중 2채 소유 가구는 230만1000가구, 3채 소유 가구는 55만가구, 4채 소유 가구는 15만6000가구

가구원이 소유한 주택을 모두 합치면 51채 이상인 가구도 2000가구

이들이 매년 10만~15만 가구를 사왔다
(파격적 세금 특혜를 준, 잘못된 주택임대사업자 제도 탓)

아파트 공급을 아무리 많이 해도 누군가 여러 채를 사니까 공급이 부족하다고 느낀다.

공급을 계속 증가시키라는 건 그래서 문제가 크다

전체 거래 중 20%가 다주택자
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또한 2014년, 2015년도에는 100채당 10건의 매물이 나왔다면, 지금 4채로 줄었다
(정부가 세제 혜택 주니 다주택자가 주택을 안 팔음)

●2015년부터 2018년까지 서울의 입주 물량은 증가했는데도 아파트값이 뛴 이유가 그것●

내년이후 가격상승률 둔화도 다주택자에게 매물을 내놓게할 것

다주택자가 4년, 8년 임대사업자로 등록해놓고 집을 10 채 가져도 보유세를 내지 않는 특혜를 받아왔다.

매물을 오히려 감소시켰다

●올해 이 제도 폐지로 혜택 말소되는 주택이 전국 47만 가구, 2021년 58만 가구, 2022년 71만가구, 2023년 83만 가구나 된다●
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이걸 사줄 사람이 많지않아 향후 매물은 생각보다 훨씬 더 싸질 가능성이 높다

사례가 있다.
올해 한 임대사업자가 서울 강남구 삼성동에서 아파트 46채를 한 번에 자산운용사에 420억원에 팔았다

30평 강남아파트를 10억8000만원에 판 것(시세가 17억~18억원인데도)

내 집 마련에서 가장 중요한 것은 돈을 잃지 않으려는 노력이다. 돈을 벌려고 노력하는 것이 아니고.

이미 시중금리는 상승하고 있어서 빚투는 위험

●게다가 집값이 빠지게 되면 영끌은 큰 고통을 가져온다●

●부동산은 가장 위험한 자산●
거래 단위가 클 뿐만 아니라 언제나 사고 팔 수 있는 자산이 아니다

주택 공급이 시장을 움직이지 않는다

규제를 풀어 강남에 재건축으로 100층짜리 아파트 생기면 오히려 가격이 더 오를 것

규제는 시장 안정을 위해서 필요하다

집을 살 때 무엇(What)보다 언제(When)가 중요하다.

부동산은 유동성이 떨어지는 자산이기 때문//